REURB e IPTU: como a regularização fundiária amplia a receita do município

Você, secretário de fazenda ou gestor municipal, conhece bem essa cena: um bairro inteiro ocupado há anos, casas construídas, comércio funcionando, ruas que a prefeitura ilumina, varre e asfalta. Só que, no papel, aquele bairro não existe. Nenhum daqueles lotes está no cadastro imobiliário do município. A prefeitura presta o serviço, mas não recebe a contrapartida em imposto. E essa conta, no fim do ano, sobra para quem já paga em dia.

A regularização fundiária urbana, a REURB, existe para corrigir exatamente essa distorção. Ela costuma ser vista apenas como a entrega de um título de propriedade para quem mora no local, e isso é verdade. Mas é também, e ao mesmo tempo, um jeito de reorganizar a receita do município de forma permanente. Quando um imóvel deixa de ser invisível e passa a ter matrícula (a certidão de nascimento do imóvel no cartório, que comprova de quem é a propriedade e onde ela começa e termina), endereço e inscrição no cadastro, ele entra na base de cálculo do IPTU e ali permanece, ano após ano.

Por que um imóvel irregular não gera IPTU hoje?

O IPTU incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de um imóvel urbano. O problema é prático, não é falta de lei: a área irregular quase sempre está fora do cadastro técnico do município. Não tem inscrição imobiliária, não tem a área construída medida, não tem valor venal (o valor que a prefeitura usa como referência para calcular o imposto) atribuído com confiança. O lote existe no mundo real, mas não existe no sistema que gera o carnê.

Sem cadastro, não existe lançamento do imposto. Sem lançamento, não existe arrecadação. O município segue pagando a conta de infraestrutura e serviço para uma população que, aos olhos do fisco, simplesmente não aparece. A REURB ataca a raiz desse problema: ela organiza o território e produz exatamente a informação que o cadastro precisa para funcionar de verdade.

Como cada imóvel regularizado passa a contribuir com o IPTU

A Lei 13.465/2017, que criou o marco legal da REURB, e o Decreto 9.310/2018, que a regulamenta, descrevem um processo que termina com o registro dos imóveis em cartório. Esse caminho gera, naturalmente, os dados que a fazenda municipal precisa. Na prática, a regularização entrega ao cadastro:

• a delimitação precisa de cada lote, com área e limites definidos;
• a identificação de quem ocupa e de quem responde pelo imóvel;
• o endereço oficial e a inscrição imobiliária correspondente;
• a base técnica para calcular o valor venal e, a partir dele, o imposto devido.

Com isso, o lote que antes era invisível passa a ter lançamento regular de IPTU e, quando for o caso, das taxas ligadas a serviços públicos. Não é um ganho de uma vez só: é receita recorrente, que entra no orçamento e cresce à medida que o bairro se consolida. A regularização também organiza a cobrança de contribuição de melhoria e de outros tributos ligados à propriedade.

Regularizar não é gastar com o social sem retorno. É transformar um serviço público que hoje é invisível ao fisco em base de cálculo permanente. O imóvel que hoje é custo passa, amanhã, para a coluna da receita.

E as dívidas antigas do lote? O novo titular herda algum débito?

Essa é a dúvida mais comum de quem mora no núcleo irregular há anos e teme ser cobrado de tudo que ficou para trás. A resposta depende do instrumento usado na regularização. Quando o caminho é a legitimação fundiária (o instrumento previsto no art. 23 da Lei 13.465/2017, que reconhece a ocupação já consolidada), a aquisição é originária. Isso quer dizer que a propriedade nasce nova no registro, sem carregar dívidas, ônus ou disputas anteriores sobre aquele terreno. O novo titular assume o imóvel regularizado, não a história tributária ou judicial de quem ocupou antes dele.

Isso não significa que o IPTU deixa de ser cobrado dali para frente. Ao contrário: a partir do momento em que o imóvel entra no cadastro, ele passa a gerar o imposto normalmente, como qualquer outro. O que fica para trás, na legitimação fundiária, é o passivo anterior à regularização, não a obrigação fiscal futura. Para o morador, é a garantia de começar do zero. Para o município, é a certeza de uma base de cálculo limpa e sustentável.

Vale mais aumentar a alíquota ou atualizar o cadastro?

Muitos gestores tentam ganhar receita mexendo na alíquota ou na planta de valores, o que costuma gerar desgaste político e reação de quem já paga em dia. A REURB oferece o caminho oposto, e mais justo: ampliar a base, trazendo para dentro do sistema quem hoje está fora dele. O gestor não cobra mais de quem já contribui, ele faz com que mais imóveis passem a contribuir de forma proporcional ao que representam.

Esse raciocínio conversa diretamente com o Estatuto da Cidade, a Lei 10.257/2001, que trata do uso ordenado do solo urbano e da função social da propriedade. Um cadastro fiel à realidade da cidade é a base técnica que sustenta tanto o planejamento urbano quanto a política fiscal. Ele melhora a fiscalização, reduz a litigiosidade e dá a cada imóvel uma situação jurídica e tributária clara, sem zonas cinzentas.

Como garantir que a regularização chegue até o registro em cartório?

Para que o ganho de receita seja sólido e não fique pela metade, o processo precisa ser conduzido com rigor técnico e jurídico até o fim. Isso envolve levantamento topográfico do terreno, elaboração do projeto de regularização fundiária, análise da situação de cada ocupante e articulação com o cartório de registro de imóveis, sempre em harmonia com a Lei 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano. O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) também mantém diretrizes que orientam a regularização pela via registral, aproximando o Judiciário dessa pauta.

Quando cada etapa é cumprida com cuidado, o projeto é aprovado, o título se registra e a matrícula de cada imóvel se abre, um a um. É desse processo que nasce, ao mesmo tempo, a dignidade da moradia legalizada para a família e a receita legítima para o município. São dois resultados que caminham juntos, não em oposição.

Qual o próximo passo para a sua fazenda municipal?

Se o seu município convive com núcleos informais, ocupações antigas ou loteamentos que nunca chegaram a ser registrados, existe hoje uma base de arrecadação adormecida dentro do próprio território. O primeiro movimento não é cobrar, é enxergar: mapear onde estão esses imóveis, dimensionar o potencial de cadastro e desenhar um programa de regularização viável para a realidade da sua cidade.

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