O que é REURB? O guia da regularização fundiária urbana

No seu município existem bairros inteiros que a cidade conhece, mas o cartório não reconhece. Famílias que moram no mesmo lugar há décadas, pagam contas de luz e água, mas não têm a matrícula do imóvel em nome delas. A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel no cartório: sem ela, a casa existe na vida real, mas não existe, para a lei, como propriedade de quem mora nela. Ruas que aparecem no mapa da prefeitura, mas não existem no registro de imóveis. Esse descompasso entre a cidade real e a cidade registrada tem um nome e, hoje, tem solução: chama-se REURB.

Se você é gestor público, esse abismo trava arrecadação, planejamento e acesso a crédito. Se você é do setor privado (um loteador, uma empresa, uma família que comprou o lote e nunca conseguiu escritura), esse abismo trava o seu patrimônio. Vamos explicar, com calma, o que a REURB resolve e como ela funciona do diagnóstico até a matrícula.

O que é a REURB e por que ela existe

REURB é a sigla de Regularização Fundiária Urbana. É o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que reconhecem oficialmente um núcleo urbano informal (um bairro, loteamento ou ocupação que cresceu sem seguir o rito normal de aprovação) e que, ao final, entregam ao ocupante o título de propriedade devidamente registrado. Ela foi organizada pela Lei 13.465/2017, o marco legal da regularização fundiária, e detalhada pelo Decreto 9.310/2018.

Importante entender um requisito de base: a REURB só se aplica a um núcleo urbano informal que já esteja consolidado, ou seja, uma ocupação com tempo de existência, comércio, moradia e infraestrutura que tornam difícil, na prática, desfazer aquela situação. Sem esse núcleo já formado, não existe REURB a se aplicar, o instrumento não serve para planejar uma ocupação nova.

Por que a REURB existe? Porque a informalidade não é um problema isolado, é uma realidade presente em boa parte das cidades brasileiras. O IBGE mapeia os chamados aglomerados subnormais, e a Fundação João Pinheiro estuda o déficit habitacional, que em boa parte é também um déficit de título, e não necessariamente de casa. Antes da lei, regularizar era caro, lento e juridicamente inseguro, cada município tratava o tema à sua maneira. A REURB nasceu para dar um caminho único, mais previsível e menos burocrático em todo o país.

Quem ganha com a regularização

A regularização não serve a uma parte só. Ela destrava valor para todos os lados da mesa:

• As famílias: a posse informal (morar no lote sem documento que prove a propriedade) vira propriedade com matrícula. Isso significa segurança (ninguém perde a casa de uma hora para outra), possibilidade de acesso a financiamento e um patrimônio que pode ser vendido, herdado ou dado em garantia.
• O município: a área regularizada entra no cadastro, passa a compor a base do IPTU de forma mais justa e permite levar infraestrutura com planejamento, integrando o bairro à política urbana prevista no Estatuto da Cidade.
• O setor privado: loteadores e empresas resolvem pendências registrais antigas, condomínios regularizam sua situação e o mercado imobiliário local ganha imóveis com título limpo, que valem mais e circulam melhor.

Quais são as modalidades da REURB

A lei não trata todo mundo igual, e isso é uma virtude. Ela separa a regularização em modalidades, conforme quem ocupa a área e sua capacidade econômica:

• REURB-S (Interesse Social): voltada a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda. Aqui o custo da regularização recai sobre o poder público, com gratuidade prevista em pontos sensíveis do processo, como o registro do primeiro imóvel do beneficiário. É o instrumento de inclusão.
• REURB-E (Interesse Específico): aplicada quando a ocupação não se enquadra como de interesse social. Os custos ficam a cargo dos beneficiários ou dos responsáveis pela área. É a via mais comum para loteamentos, chácaras e ocupações de maior poder aquisitivo.

Há ainda, na prática e na doutrina, quem se refira a uma REURB residual, às vezes chamada de “inominada”, para situações que não se encaixam com clareza nem no perfil social nem no específico. Ela não tem um regime próprio detalhado na lei: funciona como categoria de ajuste, analisada caso a caso pelo município e pelos técnicos responsáveis. [CONFERIR FONTE]

A REURB também dialoga com a Lei 6.766/1979, o marco do parcelamento do solo urbano, ao permitir tratar de forma própria ocupações já consolidadas, sem exigir que o núcleo tivesse seguido, à época em que surgiu, todo o rito de aprovação de um loteamento novo.

Definir a modalidade correta é uma das decisões mais estratégicas do processo, porque muda quem paga, quais exigências incidem e a velocidade da tramitação. Errar aqui custa tempo e dinheiro.

Regularizar não é apenas entregar um papel. É transformar posse em propriedade, é transformar a cidade real na cidade reconhecida, com segurança jurídica para quem mora e para quem governa.

Como a posse vira propriedade: o caminho até a matrícula

O caminho da REURB é uma linha que vai do levantamento técnico até o registro no cartório. Em síntese, ele passa por estas etapas:

• Diagnóstico e levantamento: identificar a área, seus limites, as ocupações e a situação ambiental e urbanística. Aqui entram o levantamento topográfico e o cadastro dos ocupantes.
• Classificação e projeto: definir a modalidade (S ou E) e elaborar o Projeto de Regularização Fundiária, o PRF, com o desenho dos lotes, das vias e das áreas públicas.
• Aprovação municipal: o município analisa o PRF e emite a Certidão de Regularização Fundiária, a CRF, documento que reúne o projeto aprovado e a lista de beneficiários.
• Escolha do instrumento e registro: a CRF é levada ao cartório de registro de imóveis junto com o instrumento de titulação adequado ao caso (a legitimação fundiária, que é uma forma de aquisição originária, ou seja, a propriedade nasce nova, livre de dívidas e ônus anteriores; a legitimação de posse, que reconhece a posse e pode depois se converter em propriedade; a CDRU e a CUEM, voltadas à concessão de uso; o condomínio urbano simples; ou, quando cabível, a usucapião). É nesse passo que o cartório abre a matrícula individual de cada imóvel, o documento que finalmente prova a propriedade. O CNJ tem atuado para dar celeridade e padronização a essa fase registral em todo o país.

Cada etapa exige competências diferentes (topografia, urbanismo, meio ambiente, direito e trabalho registral), e é por isso que a regularização pede um trabalho técnico integrado, e não esforços soltos que não conversam entre si.

E a contratação da REURB pelo município, como funciona

Um ponto que gestores costumam perguntar: como a prefeitura contrata quem vai executar o serviço técnico da REURB? A contratação segue a Lei 14.133/2021, a lei geral de licitações. Dependendo do caso concreto, pode haver inexigibilidade de licitação, mas isso não é automático nem vale para toda e qualquer contratação: exige análise própria, caso a caso, com justificativa técnica e jurídica bem fundamentada.

O resultado que fica

Ao final, o município ganha uma base cadastral mais confiável e um bairro integrado à cidade formal. As famílias ganham o título que sempre lhes faltou. E o setor privado ganha imóveis com matrícula limpa, prontos para o mercado e para o crédito. A informalidade deixa de ser um problema herdado e passa a ser um capítulo encerrado.

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