Quanto custa a REURB para o município (e quando pode ser zero)

Você é prefeito, secretário ou procurador do município e sabe que existem bairros inteiros sem escritura. Famílias que moram no mesmo lote há décadas, mas não têm como provar, no papel, que a casa é delas. Você até concorda que regularizar é o caminho certo, mas a pergunta que trava tudo costuma ser a mesma: quanto isso vai custar ao cofre público? A resposta honesta surpreende boa parte dos gestores: a REURB pode custar pouco, ou nada, para o município. Tudo depende de como o processo é organizado e de qual modalidade se aplica a cada área.

Este artigo separa, sem rodeios, o que o município paga do que ele não precisa pagar. A diferença está em entender duas modalidades previstas na lei e como a contratação do trabalho técnico pode ser estruturada.

REURB-S e REURB-E: quem paga a conta?

A Lei 13.465/2017, o marco legal da regularização fundiária urbana, divide a REURB em duas modalidades, e essa divisão é o que define, na origem, quem custeia o processo.

• REURB-S (Interesse Social): aplicada a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. Aqui a lei é clara: os custos do processo, incluindo os atos registrais, correm por conta do poder público. É a modalidade pensada para quem não tem como arcar com a regularização.
• REURB-E (Interesse Específico): aplicada aos demais casos, ou seja, núcleos que não se enquadram como interesse social. Nessa modalidade, os custos ficam por conta dos próprios beneficiários: as famílias e os responsáveis pelos lotes ocupados.

Aqui já aparece o primeiro alívio para o gestor: em uma área classificada como REURB-E, o município, como regra, não arca com o custo do processo. Quem se regulariza paga pelo serviço técnico e registral. O papel da prefeitura nesse caso é institucional: instaurar o procedimento, analisar e classificar o núcleo urbano informal, aprovar o Projeto de Regularização Fundiária e emitir a Certidão de Regularização Fundiária (a CRF), documento que depois é levado ao cartório para abrir a matrícula, a certidão de nascimento do imóvel no registro de imóveis. O Decreto 9.310/2018 detalha esse fluxo de instrumentos e responsabilidades.

Como o custo técnico da REURB-E pode não pesar no orçamento

Se na REURB-E quem paga é o morador ou o ocupante, fica uma dúvida legítima: quem executa o trabalho técnico, o levantamento topográfico, o projeto de regularização, o acompanhamento até o registro? Uma alternativa que municípios vêm adotando é contratar, por meio de processo compatível com a Lei 14.133/2021 (a nova Lei de Licitações), uma empresa especializada para conduzir o trabalho técnico, com o custo repassado, no todo ou em parte, aos beneficiários da REURB-E, dentro de critérios definidos e fiscalizados pelo próprio poder público. Existe outro texto neste site dedicado especificamente a quando a REURB exige licitação e quando pode ser dispensada ou inexigível: vale a leitura complementar para esse ponto.

O que importa reter aqui é o princípio: o custo do serviço técnico pode recair sobre quem se beneficia diretamente dele (o novo proprietário), enquanto o município entra com a estrutura jurídico administrativa, ou seja, com o procedimento, a fiscalização e a chancela final. Para o gestor, o recado é direto: existe caminho legal para regularizar núcleos de REURB-E sem necessariamente abrir uma linha nova e pesada no orçamento.

Regularizar não é escolher entre gastar dinheiro público ou não fazer nada. Em muitos núcleos de REURB-E, o custo técnico pode ser suportado por quem recebe a escritura, e o município entra com o que já tem: sua estrutura institucional.

Onde o município realmente investe: a REURB-S

Há situações em que a prefeitura vai, sim, custear o processo do início ao fim. São os núcleos de interesse social, a REURB-S, em que a população de baixa renda não tem como pagar pela regularização. Aqui o investimento público é não apenas legítimo, mas o único caminho para tirar famílias inteiras da informalidade. E, na legitimação fundiária (o instrumento que a REURB-S costuma usar para titular esses moradores), a lei garante gratuidade dos atos registrais.

A regularização fundiária dialoga diretamente com a política urbana prevista no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) e com as regras de parcelamento do solo da Lei 6.766/1979. Isso abre espaço, em muitos casos, para buscar apoio em programas habitacionais, convênios e emendas destinadas à moradia, para além do orçamento próprio do município. Por isso, o primeiro passo de um gestor competente é classificar corretamente cada núcleo urbano informal: o que é social pode buscar apoio e custeio público, o que é específico tende a se pagar sozinho.

Um roteiro prático para o gestor decidir

Antes de temer o custo, vale organizar o raciocínio nesta ordem:

• Mapear os núcleos: identificar quais áreas do município são núcleos urbanos informais consolidados (ocupações de difícil reversão) e há quanto tempo estão nessa situação.
• Classificar corretamente: separar o que é REURB-S (interesse social, custeado pelo poder público) do que é REURB-E (interesse específico, custeado pelos beneficiários).
• Escolher o modelo de contratação: avaliar, para os núcleos de REURB-E, formas de contratação que reduzam ou eliminem o desembolso direto do município, sempre dentro da Lei 14.133/2021.
• Estruturar juridicamente: montar o procedimento administrativo com segurança, para que a Certidão de Regularização Fundiária chegue ao cartório sem entraves.

Feito esse desenho, o custo deixa de ser um bloqueio e vira uma decisão de política pública: planejada, transparente e defensável perante o controle externo.

Se você quer entender quanto (ou quão pouco) a REURB custaria ao seu município, o melhor primeiro passo é um diagnóstico técnico dos seus núcleos informais. Nossa equipe atende gestores públicos e pode ajudar a mapear a situação e indicar o modelo mais adequado à realidade da sua cidade. Conheça como trabalhamos com o poder público e agende um diagnóstico: sem compromisso, você sai da conversa sabendo exatamente por onde começar.